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广州男子花157万元购房,打扫时才知买来的是“凶宅”

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原标题:广州男子花157万元购房 打扫时才知买来的是“凶宅”

广州市民马某看中了海珠区江南西路的一处房产,然而在完成交易递件后,前去房屋打扫卫生时,才得知此房中曾有人非正常死亡,是套“凶宅”。

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打扫时才知买来“凶宅”

2017年5月,马某想买房自住,通过多日的看房比对,最后通过中介公司推荐,看中了孟某的一套房屋。双方通过中介公司于2017年5月20日签订三方《房屋买卖合同》,马某以157万元向孟某购买了其海珠区江南西路一处房产。马某支付了房款,并于2017年8月9日交易递件完成。

当天,马某去新购入的房屋打扫卫生,从邻居处得知该房内曾经发生过自杀事件,并且是房东上门收租时才发现人已死亡,周边居民都知情且都有忌讳。

得知这一情况,马某立即联系中介公司咨询此事,中介公司表示也不知情。于是,马某立即和经纪人一起找到业主孟某协商解决退房退款事宜。

然而,孟某态度很恶劣地说“房屋内发生自杀事件”这事没义务也没必要跟买家和中介说,并且拒绝退款退房。

无奈之下,马某在2017年8月10日前往广东中立法律服务社进行咨询。

起诉至法院要求撤销买房合同

据代理律师分析,案涉房屋内发生过自杀事件,根据传统认识、交易习惯、按照公序良俗以及司法实践,案涉房屋应当认定为“凶宅”(注:在一定时期内曾发生过自杀或凶杀等人为因素致人非正常死亡的房屋,一般成为凶宅)。

卖方故意隐瞒案涉房屋曾发生过非正常死亡这一重大事件,未告知买家真实情况,属于欺诈行为,直接影响原告是否购买案涉房屋的真实意思表示,根据《合同法》第54条的规定,原告可以请求法院撤销双方所签订的《房屋买卖合同》。

马某随后将卖家孟某诉至法院,要求撤销房屋买卖合同并赔偿损失。

究竟能不能拿回房款,下面这几个问题成了关键:

1、卖家卖房前是否知道房屋内发生过自杀事件?

被告认为不存在欺诈行为,其根本就不知道曾经有租客在案涉房屋内自杀;况且原被告签订的《房屋买卖合同》是通过中介公司促成的,原告应当追究中介公司不尽职调查的责任或者故意隐瞒的责任,而非追究被告的责任。

原告代理律师认为,该案的关键在于取得证实案涉房屋内发生过自杀事件且在马某购房过程中,孟某故意隐瞒这一事实,诱使马某作出错误的意思表示,被告孟某构成欺诈行为。

案件庭审过程中,原告马某的代理律师对被告方的答辩意见提出反驳:被告答辩意见与事实不符,在起诉前原告通过中介与被告进行调解时,被告当面明确表示案涉房屋发生过非正常死亡案件,并且被告直接说无义务向原告及中介说明发生过非正常死亡事实;该事实有原告提供的情况说明及法院调取的《询问笔录》相互印证,可以证实。

2、买家签合同前是否知晓案涉房屋是“凶宅”?

被告认为,在《房屋买卖合同》第四条中,原告已经表明其亲自视察并清晰知道该物业现况等,并不得借此拒绝交易。原告陈述的事实与理由与《房屋买卖合同》中原告表明其亲自视察并清晰知道该物业现况自相矛盾。

对此,原告马某的代理律师提出,合同中所述原告“清晰知道该物业现况”是指该物业的物理现况。根据常识,原告不可能看出案涉房屋曾发生过非正常死亡案件。“凶宅”虽然在物理层面上没有瑕疵,但在普通人的心理上,人们买房买的是家,目的是住的平安、舒适,“凶宅”显然影响人们的居住心理。也正是这一原因,才使得房屋的价值在客观上收到重大影响。

原告代理律师认为,人们对于“凶宅”的忌讳不是封建迷信,而是一种民间习俗。民间习俗作为一种千百年传袭下来的习俗和生活经验,已经深深进入中国人的内心,是客观存在并由一定合理性的。

在法律层面上,这种合理的习俗在法律上可以归为善良风俗,是受法律保护的,本案被告为了将房屋卖出或者为了卖高价而故意隐瞒“凶宅”这一重大事实,违反了诚实信用原则,其行为构成了欺诈。

法院:判决支持原告全部诉求

法院认为,根据调取的《受理报警登记表》《询问笔录》对于案涉房屋内于2015年发生过非正常死亡这一事实,法院予以确认。

关于被告出售房屋时是否存在欺诈行为的问题,首先,根据公安的询问笔录可以得知,被告对案涉房屋内发生租户非正常死亡的事情是知晓的。其次,按照公序良俗以及交易习惯,房屋内有发生过非正常死亡的事实,足以影响当事人交易的意思表示。被告在出售案涉房屋时,不管是对中介方还是购买人,均负有披露房屋真实信息的义务,应当披露而未披露,有违诚实信用原则。

被告抗辩认为原告应当追究中介公司未尽调查义务的责任,但被告作为案涉房屋的产权人,是原告及中介方了解房屋真实信息的第一来源,被告该抗辩有转移责任的而嫌疑,对此,法院不予采信。

再次,中介公司作为促成买卖双方签定合同的中介方,同时也是签约过程的见证人,因此其向法院说明的孟某在买卖交易过程中未披露该事实以及刻意隐瞒该事实的情况也可印证案件相应事实。

由此,法院认定被告在交易过程中存在欺瞒行为,构成欺诈。最后法院判决支持原告的全部诉讼请求。

律师支招:如何避免误买凶宅?

马某的代理律师表示,在我国,对于凶宅的定义,我国相关法律法规中没有明确规定,一般认为:发生过自杀、凶杀等非正常恶性死亡事件的房屋成为凶宅。

所以,为了最大限度的维护购房者的权益,最直接的办法是在买卖合同中做具体约定,一旦出现合同约定的情形,守约方可以直接起诉让对方承担相应的违约责任,挽回损失。

实践中,购房遭遇凶宅并不少见,但这一重要事实一定要求对方披露,并且在买卖合同中对凶宅问题作出特别约定:

1.多向邻居打听。

很多购房者买房后发现是凶宅多半是听邻居们说的。为了规避这一情况,建议购房者买房之前就先到小区内“暗访”一番,可以问问周围的邻居了解一下房屋的历史,与邻居热络起来建立感情,发现房屋“身家清白”后才可最终敲定。

2.上网查找小区过往新闻。

3.写清合同细则。

就凶宅问题专门约定违约责任。约定凶宅信息披露条款,比如,出卖方保证出售房屋中未曾发生过非正常死亡、严重刑事案件等可能导致买房人心里不安的情况。如果买方在签订房屋买卖合同后,发现房屋中曾经发生过上述情况而卖方未曾予以书面披露,买方有权解除合同。

4.买房时遇到以下几种情况,要对房子做进一步的背景调查:

长期空置房;出售价明显低于市场行情的;卖家拒绝书面承认房子是否涉及凶宅信息的;卖家户口本上有因人员死亡而注销户口记录,尤其是死亡年龄比较小的。


广而告之

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