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越限购房价上涨越快,房价上涨原因到底在哪儿?

时间:2016 年 10 月 5 日 分类:杂谈 标签:,

为何越限购房价上涨越快,原因在于,它压根不是穷人的游戏。
中国楼市持续火热,一线城市的疯狂目前已蔓延到二线城市,导致各地相继推出限购政策。短短的三天时间,北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥及武汉九个城市,先后发布新的楼市调控政策。据媒体报道,继上海、广州等地惊现“离婚买楼潮”后,为规避重启的房产限购令,江苏南京市多个婚姻登记处也出现登记离婚的人潮。
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房价越上涨,限购政策推出得越紧密。但实际情况却是,限购令一经推出,房价反而长得更快。上一周,中国多个地方的土地拍卖不断创出新高,继一线城市房价继续疯涨后,土地市场的火爆迅速传导到南京、合肥、无锡、东莞等二三线城市,各地陷入恐慌性抢购潮。

一片乱象之中,老百姓陷入纠结,就是现在是买房好还是不买房好。另外,为什么限购政策一推出,房价就迎来一轮疯狂的上涨呢?

首先的一个原因在于,我们推出的限购政策并不是真正意义上的限购。这其实并不难理解。如果要最直接达到遏制房产涨价的目的,方法不应该是限购,而应是直接“禁购”。这会让房价直线跌倒谷底。道理就如同股票市场休市一样。如果我们来推出一个房地产版的“熔断机制”,涨过多少百分点,就自动暂停当日交易。房价上涨势头马上就会被遏制。换句话说,在房地产市场日益股票化的今天,真正靠谱的管理手段其实是类似于中国股票的管理方法,即设置一个涨跌停区间。

但我国的房价调控政策绝对不可能这样做。为何呢?那样做了房价恐怕就真的要跌,资金很可能会大规模流出房地产市场。这是有司不愿看到的。因此,推出限购令并不意味着完全限制购买,那样会搬起石头砸自己的脚。折中的办法只能是实行现如今的“伪限购”政策。其实,今天所谓的限购,没有什么新意,主要是一种姿态,表明起码有司没有袖手旁观。而实际的限购方法,一般是从户口和收入两个方面去限制购房者。这与其说是限购,不如说是变相的一种房地产广告,意思似乎是说:本地房地产都上涨到需要限购啦,快来买!

为什么这么说?从实质上看,限购的政策背后体现的其实是一种我们过去说的“双轨制”经济。观察我国城市大部分的限购令,都将本地户口变成了一个购房的“准入证”。例如北京的住房市场就是一个仅对本地开放的市场,只有有北京户口的人才可以买房,没有户口的要交税5年,才被允许限购一套。此外,对于第二套以上的购房,很多城市实行了大幅提高首付款比例的政策。这些方法其实都不是真正的“限制购买”,而只是变相提高了交易成本。

提高交易成本的做法直接让穷人在房地产游戏中出局。高额的首付款;高昂的按揭银行利息;以及北京、上海的金贵户口(没有的话要请中介花钱来伪造个人缴税单),这些因素都将原本可能需要买房的穷人排除在潜在购房者之外。本来就很高的房产交易成本再此被行政力量提高,实际上大幅提高了购置房屋的准入门槛。以前买不起房的人,以后只会更不可能买得起房。这群受害者,恰恰也是支持各种打压房价政策的人群。

对于本来就买得起房,也支付得起高昂的交易成本的有钱人来说,限购政策根本限制不了他们。强大的资金量完全可以撬动行政限制、也足够支付高昂的交易成本。而房地产这个产业的内部特性决定了,手握大笔资金的有钱人才是这个游戏中的大玩家。无论一线二线城市的限购政策,都是限制了穷人和小玩家参与到房产游戏中的可能性,最后,在极端强大的限购令之下,房地产会变成一个纯粹由有钱人操纵的资本游戏,而完全与穷人和大部分中产阶层无关。

我不禁想到社会学家霍弗在《狂热分子》里作出的经典论断:我们的社会主要是靠两种人推动的:精英和穷人。回到房地产限购政策,限购博得了穷人的同情和好感,却在现实中渔利了有钱人和社会精英。如此,社会不断进步,金钱滚滚永不歇。

但是不要忘了,在很多一二线城市和省会城市。常住居民中的本地户籍人士和非本地户籍人士相差有数百万到近千万不等。当中,会有相当数量的购房“刚需者”。愈加严厉的限购政策,实际上真正限制住的,恰恰是这一群社会中下层的人。

美国经济学家罗伯特.卢卡斯在讨论资本流向的论文中,曾指出:决定资本流向的根本原因是安全性。而这种安全性,与外部因素有很强关系。比如,资本亲睐社会稳定程度、知识结构、经济开放程度更高的地方。无论情况如何变化,但中国社会长期处于“资产荒”的事实是不会变的。资本的本质特性决定了,一二线城市更为优化的“外部因素”,让它们在未来相当长的时期内都是房价上涨热点的地区,资本只会流向这些地方而不可能是“外部因素”落后的西部地区或者农村。房地产市场的马太效应,或者叫两极分化,便是这样由限购政策逐渐加重的。

为何越限购房价上涨越快,原因看懂了吗?原因在于,它压根不是穷人的游戏。